A Caixa Econômica Federal lançou no dia 20 de agosto uma linha de crédito imobiliário corrigido pelo o IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo (índice oficial da inflação) com o argumento de que o novo financiamento irá reduzir os juros para a compra da casa própria. As novas taxas de 2,95% a 4,95% ao ano valem para os novos contratos vigentes a partir do dia 26 de agosto.

Esta nova modalidade de crédito imobiliário usará o IPCA, como composição para os juros. O IPCA será acrescido de taxas, dependendo do relacionamento do cliente com a instituição. Segundo o presidente do banco estatal, Pedro Guimarães, será possível baixar entre 30% e 50% o valor inicial de uma prestação imobiliária.

As mudanças valem tanto para o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) para imóveis de até 1,5 milhão e que permite o uso do FGTS quanto para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) destinado a imóveis acima de 1,5 milhão e sem a possibilidade de uso do FGTS.

Como funcionará esta nova modalidade de financiamento imobiliário?

O novo financiamento funcionará de modo semelhante do que acontece atualmente: o saldo devedor será atualizado pelo IPCA, a exemplo do que ocorre com a TR, hoje zerada. O índice de inflação dos últimos 12 meses está em 3,22%.

Segundo a Caixa, o valor da prestação será atualizado pelo IPCA mensal, divulgado pelo IBGE. E o saldo devedor será corrigido pelo índice e dividido pelo número de parcelas. Atualmente, o saldo devedor é reajustado pela TR (taxa de referência), hoje zerada.

Para obter o financiamento, o cliente só poderá ter, no máximo, 20% da sua renda comprometida. Hoje, o percentual é de 30%. E os contratos poderão ter prazo de até 360 meses e valor máximo financiado de 80%.

Fique atento: não será possível fazer a portabilidade entre os dois tipos de crédito imobiliário: uma vez contratada a linha corrigida pelo IPCA, o cliente não poderá trocar pelo financiamento por TR.

Comparação entre os modelos de financiamento imobiliário disponíveis

Para ilustrar a mudança, Guimarães citou como exemplo um imóvel de 300 mil reais, financiado por 30 anos com o banco em 3 situações:

Com a TR + 9,75% + taxa vigente para clientes com baixo relacionamento com o banco

A prestação inicial gira em torno de 3.168 reais.

Com o IPCA + 4,75% (nova opção de financiamento para clientes com pouco relacionamento com a Caixa)

A prestação inicial vai para 2.050 reais (redução de 35%).

Com o IPCA + 2,95% (nova opção de financiamento para clientes com bom relacionamento com a Caixa)

A prestação inicial chegaria a 1.556 reais (redução de 51%)

Que benefícios essa mudança pode trazer?

Os especialistas em crédito habitacional acreditam que o uso do IPCA como indexador dos contratos imobiliários pode estimular a concorrência entre grandes bancos, fintechs e outras empresas de crédito.

O próprio Banco Central declarou que o objetivo do uso do IPCA é estimular a concorrência. “Para esse mercado ter fôlego e continuar crescendo, é importante mudar o índice de correção dos contratos. Vai ficar mais caro, mas vai garantir que haja mais oferta de crédito na praça, para não depender só dos grandes bancos”, disse Marcelo Prata, especialista em crédito imobiliário e fundador do aplicativo Resale e do site Canal do Crédito

O que dizem os especialistas?

A Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) avalia como positiva a possibilidade de reajuste dos contratos pela inflação e que a expectativa é que haja redução de juros. “Com a queda nos índices de inflação, será possível a obtenção de financiamento com uma taxa efetiva menor, o que é positivo ao consumidor e amplia o número de pessoas elegíveis ao crédito imobiliário.”

Rafael Sasso, cofundador da plataforma de crédito imobiliário Melhortaxa, também enxerga com bons olhos a medida, mas alerta. “Para o consumidor, é um objeto de cuidado. Tem que ver qual é o cálculo efetivo total da proposta e lembrar que o IPCA é volátil. E um financiamento é por 20, 30 anos”, diz.

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